• VEFA




  • 1) Importance, pour les acheteurs en VEFA, de faire connaissance et d'échanger des informations, avant même la date de la première Assemblée Générale :

  • Dans une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA), la copropriété commence dès que le Maître d'Ouvrage (ou "promoteur") a vendu une habitation. A partir de ce moment, il apparaît un "bien en copropriété", entre le promoteur (propriétaire de toutes les autres habitations), et le premier acheteur. C'est pourquoi un Syndic Provisoire doit avoir été mis en place par le promoteur.

  • Ce syndic provisoire gère la copropriété au moins jusqu'à la première Assemblée Générale (AG), qu'il se charge de convoquer.

  • Selon la loi, deux contrats de Syndic distincts doivent être présentés aux copropriétaires lors de cette AG, afin que ceux-ci puissent, pour la première année (importante pour la Garantie de Parfait Achèvement), choisir un Syndic différent de celui choisi par le promoteur.

  • Cependant, dans la réalité il peut se produire que :

  • - Le Syndic ou le Promoteur ne facilitent pas la communication entre les futurs copropriétaires, en refusant de communiquer les coordonnées des uns aux autres.

  • - Lors de la première AG, le syndic provisoire ait "oublié" de communiquer le lieu et la date de l'AG au syndic concurrent.

  • - Le syndic effectue la levée de réserves pour la copropriété, avant la première AG, sans y faire participer les futurs copropriétaires.

  • Donc, en conclusion, les copropriétaires vont se rencontrer la première fois à la première AG, et n'auront pas pu se concerter pour choisir le syndic concurrent, ou pour décider de constituer un syndic privé. Le syndic provisoire, qui est celui nommé par le Promoteur, sera aussi celui chargé de défendre les intérêts des copropriétaires pendant la première année, éventuellement contre ce même Promoteur. Or cette première année est celle des GPA (Garanties de Parfait Achèvement).


  • 2) MAITECH propose un service permettant de réaliser cette mise en relation anticipée :. Chaque acheteur doit envoyer à Maitech :

    - Une copie du contrat de réservation signée (preuve qu'il est bien engagé dans ce projet immobilier)
    - Une autorisation satisfaisant aux RGPD, permettant à Maitech de conserver ces informations, et de les transmettre aux autres acheteurs du même projet immobilier. Le modèle de formulaire RGPD demandé par Maitech sera envoyé par mail à l'acheteur.



    - Dans le cas où plusieurs participants au même projet immobilier utiliseront ce service, Maitech les mettra en relation entre eux.
    - Un compte sera ouvert pour cette copropriété naissante, leur permettant :

    - 1) De connaître les noms et adresses électroniques des autres participants au projet inscrits chez Maitech. ceci leur permettra en particulier de communiquer entre eux pour voir quelle attitude adopter lors de la première AG (en particulier choix du futur Syndic), et aussi de communiquer entre eux les analyses que leurs éventuels notaires, avocats ou conseillers juridiques auront fait du Règlement de Copropriété, et de l'Acte de vente.

    - 2) D' échanger des informations, à l'aide d'un forum de discussion et d'un système de Gestion Electronique de Documents (GED)

    3) Gestion en Syndic privé, et élimination anticipée des causes de conflits entre copropriétaires :

    - Pour les petites copropriétés, la Gestion par Syndic privé, soit par un des copropriétaires, présente de nombreux avantages :
    - économie financière
    - possibilité d'interagir directement et sans intermédiaire avec le Maître d'Ouvrage ou le Maître d'Oeuvre
    - etc ... Les éventuels conflits d'intérêt entre copropriétaires constituent une des causes obligeant à choisir l'option du Syndic professionnel.
    Il est donc important d'éliminer ces causes le plus tôt possible.
    Parmi ces causes, on peut trouver par exemple :
    - Le fait que le projet immobilier ait laissé la réalisation de certains aménagements à la responsabilité des copropriétaires. Par exemple, des terrasses.
    - Le fait que certaines servitudes n'aient pas été précisées lors de la vente.
    - Le fait que certains éléments en copropriété générale présentent des désordres, mais que ceux-ci ne gênent que certains copropriétaires, et pas d'autres.
    - Toute dyssymétrie de traitement ou d'usage du bien commun entre les copropriétaires.
    - etc ...

    - Afin d'éliminer le plus possible ces causes, il est important d'analyser en détail, tous les documents associés à la copropriété. MAITECH propose un service d'analyse :
    - du Règlement de Copropriété
    - des Actes de Vente
    ainsi que la vérification de la complétude de la base de dcouments et d'archives (une des obligations du Syndic)